持ち家の処理

転勤によって、引越をしなくてはならなくなったとき、家族で引越をする場合、持ち家はどうしたらいいのでしょう?

引っ越しで、持ち家を離れる際、売却する方法と賃貸する方法の大きく2つに分けられます。もうひとつ、そのままおいておくという選択もありますが。。いずれにしても独自で処理するには難しい分野なので、専門業者に相談する方がリスクが少なくてすみます。

ただ、 家をどうするかの前に確認しておかないとだめなのは、今後のライフプランです。今後も転勤で移動し、持ち家に戻ってくる可能性がないのなら売却がお勧めですが、何年後かには戻ってきてここにすむというのでしたら、賃貸の方向で考えるのがいいように思います。まっ、サラリーマンの場合どうなるか分からないですが。。。

□持ち家を売却する場合

持ち家を売却を考える場合、売却価格がローン残高を上回っているかどうかがポイントです。
賃貸とどちらが得かというと、賃貸に出して賃料収入がローン返済額などのマンション維持
費を上回ると見込めるのであれば、賃貸の方が得といえます。
いずれにしても、専門家に相談することをお勧めします。

売却の流れ
1.物件の価格査定
2.不動産業者へ媒介を委託(媒介契約の締結)
3.購入予定者の内覧
4.売却条件の交渉
5.売買契約の締結、手付金(物件価格の10%程度)の受領
6.物件の引渡し、残金の決済
物件の査定は、まずいくつかの不動産会社に電話をして、大まかな査定金額を提示してもらいます。多くの不動産会社では、物件の築年数や広さなどを電話で知らせるだけで「簡易査定」をサービスで行っています。何社かの簡易査定を参考にして、自分なりの大まかな売却金額をイメージしておきましょう。ネットでもHOMESなどでも匿名で査定依頼ができます。それもという方には周辺の売り出し物件価格を参考にしてみましょう。
次に、不動産会社の営業マンに実際に物件を見てもらい、さらに詳細な査定金額の提示を受けましょう。不動産会社から提示された査定金額と住宅ローンの残高を比べて、最終的に売却するかどうかを決めましょう。住宅ローン残高が売却価格を上回るようだと、預貯金を取り崩して残債を精算する必要が発生します。
不動産会社への媒介の委託方法は、1社のみに依頼する「専任媒介」と、複数社に依頼する「一般媒介」がある。早期に売却を希望する場合には、情報が広範に流通し、不動産会社も競争をする「一般媒介」のほうが望ましいですが、あまり多くの不動産会社と契約をすると、かえってどの会社も本気にならないということもあるので、現実的には2~3社程度に媒介を依頼するとよいと思います。
購入予定者の内覧希望は、「平日の夕方から夜にかけて」と「週末」が多い。内覧希望にはいつでも対応できるようにしておきましょう。 不動産会社を通して購入予定者との条件交渉がまとまると、手付金を受領し売買契約書を締結します。契約の締結は原則として、売り主、買い主、不動産会社の三者が一堂に会して行われます。
売買契約の締結から2週間~1か月後に、物件の引渡しと残代金の決済が行われる。不動産会社に媒介を依頼してから上述のプロセスを経て、残代金の決済まで通常、早くても2~3か月を要します。不動産市況の低迷から、さらに日数を要する場合も多いです。

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□賃貸する場合
持ち家を貸して家賃収入を得られるという最大のメリットがありますが、あまりにも古い家だと、ある程度リフォームの必要があるので、回収できる見込みがあるのかどうかを的確に判断する必要があります。 賃貸することによって自然損耗や経年変化による内装の汚損などはある程度覚悟しておくことです。 家を貸すことの最大のリスクは、不良入居者の問題です。家賃の滞納、契約違反行為(ペットの飼育など)、明け渡しの拒否などです。また、持ち家を貸し出すための必要コストがかかります。事前のハウスクリーニングと内装のリフォームです。入居者募集からそういったもろもろのことを自分でやるには大変ですので、管理委託会社に頼みます。会社によって管理委託契約の内容には差があります。空き家や家賃滞納時の保証、入居者の募集方法(公告宣伝の仕方など)、定期巡回の方法・回数、庭木の手入れ(戸建ての場合)、などその内容をよくチェックして選びましょう。特に、遠方に転勤する場合にはなにかあっても自分がすぐに対応することができないので、信頼して自宅をお任せできる会社を探すことがポイントです。
*貸家にする際に、家賃が固定資産税とかいろいろな維持費以上に元が取れて生活の足しになるのであれば貸し出したほうがいいですね。
□空き家のまま
家は、空家のままにしておくと急速に傷みます。湿気が家屋にとっては大敵で、給・配水管も長期間使用しないと内部にサビが発生する可能性もあります。
したがって、最低でも月に1度は通風、換気、通水を行なわなければならないので、親族に頼むか留守宅管理専門業者を利用することをおすすめします。

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